房東篇 租約經公證 收回房子免訴訟

不定期租約無法聲請強制執行  2005年12月31日

【楊偉光╱台北報導】將手中閒置資產出租,當個現代「包租公」或「包租婆」,是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也許不容易體會,「租產階級」其實不好當,因為房東除了要負起房屋修繕責任外,還要擔心遇到惡房客,簽約時稍有不慎,可能連將來要收回自己的房子,還得先跟房客打官司。

保障權益,基於保障弱勢者權益考量,法律上對房東收回房子,或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例,房客積欠的租金總額,在扣除押金後須達2期以上時,房東才有權終止契約,若是未明訂租期的契約(不定期租約),房東須先經過訴訟程序,經法院判決勝訴後,才能取回房子。

避免不定期租約,崔媽媽基金會公關部主任黃琡珺表示,房客不依約交付租金,或租約到期仍賴著不走,是房東最常遇到的租屋糾紛。房東簽約前,應可先依房客的年齡、身分與租屋用途,衡量是否將房屋出租外,簽約時,應明訂契約的起訖日期,避免形成對房東不利的不定期租約。一般民事上的契約糾紛,須透過訴訟方式才能解決,但民事訴訟勞神傷財,因此,崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東,為避免日後訴訟,簽約時可要求房客,一同將租約拿到法院公證。

李岳洋指出,租賃契約經法院公證的最大好處在於,房東與房客任一方不履約時,可以不必經由訴訟程序,直接要求法院強制執行。若房客到期不返還房屋,房東只要拿經過公證的租約,到民事執行執行處聲請強制執行,即可趕走不速之客。房客也可利用公證租約的強制執行效力,避免房東不返還房屋押金。

小額訴訟省時間,不過,李岳洋表示,法院公證的強制效力,僅及於載明租期的定期契約,且於租約到期後才能執行。換句話說,即使經過公證的不定期租約,不具備強制執行效力;而房東也不能在租約還沒到期前,就以公證租約的名義趕走房客。

至於已與房客形成不定期租約的房東,仍須透過訴訟取回房子。李岳洋建議,若金額在50萬元內,房東可利用小額或簡易程序訴訟,縮短法院判決與取回房屋的時間。通常法院於受理後,數周內即可完成判決,房東除須自付律師費外,相關訴訟費用可於判決確定後取回。

慎選房客注意事項,注意事項:防範方式

年齡:
●房客若未滿20歲,定約時最好得到其父母、法定代理人或監護人同意
●若租屋是該未成年房客日常生活所須(例如到外地求學的學生),如果未經父母同意,租約仍然有效
●若為外籍房客,須注意其本國法律之成年年齡

身分:
●留意房客品行、職業與生活習性,定約時請房客出示身分證明
●若房客戶籍地不明或工作不固定,最好留存房客身分證影本,或要求提供連帶保證人,避免日後收不到房租
●若房客為法人(例如公司、社團等),簽約對象應為法人之代表人,或代表人之正式代理人,避免私人名義租用、由法人使用

用途:
●留意房客承租房屋的動機,若發現房客租屋從事非法行為,須立即報警處理
●問明承租房屋是自身需求或供他人使用、由1人出面承租或數人共同承租
●若出租給公司營業使用,訂約前,應先約定租賃所得應繳稅款由何人負擔

資料來源:崔媽媽基金會、《蘋果》資料室


 

租賃契約法院公證手續/公證手續/執行方式與注意事項/準備文件

●雙方身分證、印章
●出租人須準備房屋權狀與最近一期的房屋稅單
●請求人若為公司法人,須攜帶公司執照、營利事業登記證、負責人身分證、公司與負責人印章
●若為委託辦理,須提出經請求人本人簽章的授權書
●準備3份租賃契約書

購買公證請求書
●向轄區地方法院公證處服務台購買(1份台幣2元)

填寫請求書
●填寫雙方詳細基本資料
●於「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」
●於「約定逕受強制執行」欄內,寫明需要強制執行的標的,例如「租賃期滿交還房屋」、「給付房屋租金及違約金」,或「返還押租金」等
●雙方簽名蓋章,並寫明日期

送交請求書/
●將請求書交由公證處收件登記,並分由公證人辦理,公證人可視實際需求,前往標的物現場實際體驗

資料來源:台北地方法院網站、《蘋果》資料室